アパートマンション経営なんでも相談室

アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1506080068/

質問です。アパート経営してます。管理委託会社から、防犯カメラの設置の営業がうざいです。
リースで月2.5万です。年間だと30万になります。自前で設置だとネットだと10万から
あるのですが、アマゾンで1－2万円で電池式の動態反応カメラが売ってますが、
こういうの試したいですが、取り付けがちょっとむずかしいかと思いますが試してみたいです
みなさん、アパートの防犯カメラどうされてますか？都会のマンションとかなら必須でしょうが
うちみたいな、都心から電車で3時間ぐらいのとこじゃそんなに必須かなあ？って疑問で
もっと、取り付けないと空室になるような状況におかれないと取り付ける気になりません。

簡単に取り外しができる電気器具は自分でできるけど
共用部分のは直付けで工事の免許もってる人じゃないと
できないのでは？
シルバー人材センターにたまにたのむ。安くて便利

普通にホームセンター行ってつければいい話しじゃない？

今年から医療費控除の領収書の提出が不要になるっていうけど、領収書の束を5年も保管しとくのも邪魔なんだよな
あんなもの税務署に押し付けてさっさと廃棄したいんだが

｢横浜傾きマンション｣､泥沼法廷闘争の行方
建て替え関連費用460億円をめぐって泥仕合

http://toyokeizai.net/articles/-/205091

そのマンションは住人大勝利で確定だろ
デベとゼネコンの費用負担なんてどうでも良いって話。

老人の独り暮らしはクレーマーが多いからはじく

単身者　入居条件緩和　長野市営住宅　独居高齢者増加受け
http://www.shinmai.co.jp/news/nagano/20180119/KT180118ATI090020000.php

「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難に
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180122-00010000-biz_shoko-bus_all

　スマートデイズは、2012年8月に設立。
首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営している。
物件オーナーを見つけ建築から管理運営まで請け負う「サブリース」で業績を伸ばし、
2013年7月期の売上高4億4502万円が、2017年3月期（2016年に決算期変更）は316億9664万円へ急拡大していた。
ところが、2017年10月に突然、物件オーナーに賃料減額を通知。
1月17日と20日に開催した説明会で1月以降の賃料支払いが難しいことを明らかにした。

　20日の説明会に参加した50代の男性は、
「企業に勤めながら都内の物件オーナーになった。管理はスマートデイズに任せて、所有物件の空室状況は知らされていない。
（スマートデイズが管理する物件の）入居率は50％に満たないと今日知らされ、今後100％に近づけたいとの説明を受けた」と話した。
会社員のため物件管理に時間を割くことが難しく、今後も当面スマートデイズに管理を任せるという。

減価償却が終わるときついな。
このままだと黒字倒産だわ。

うちも物件の１つが簿価1円になる
収入は変わらないのに税金だけ増える

確定申告の準備オワタ。今年も税金全額還付だわ。あと2年はこのまま行ける。その後、また一棟買うしかないな。

入居断らない賃貸住宅は増えるか　登録制度創設も鈍い動き
http://www.sanyonews.jp/article/657530/1/

昨年１０月に施行された改正住宅セーフティーネット法で、入居を断らない賃貸住宅の登録制度が創設されたが「まだ周知段階で期待される成果は出ていない」（岡山市住宅課）のが実情。
この改正法施行前から独自に進められてきた岡山県内での入居支援活動などを取材し、高齢者らの入居拒否の現状や展望を探った。

冬は老人の孤独死増える

入居だけでなく、入居後の面倒も見ないと大家も安心して貸せない
1日1回は生存確認をしないと
それが嫌な老人は入居させられない

個人の収入が多いので建物の簿価が1円になった時点で、自分の法人を作って建物だけ売却して節税しようと思っています。

1円で売却しても問題ないでしょうか。ネットでは売却益が出ると課税されるとあるので1円で売却したいけど、さすがにヤバイ？

老人になるとわがままになるし被害妄想キツくなるから本当に面倒な物件だね

実態価格だろうな
簿価は決算に使用する

１円の根拠がないと駄目だよ！簿価は関係ない！

相対取引なんだからいくらに値付けしても問題ないのでは？
どうせ不動産取得税とかまたガッツリ取られるのに。

店子が言う、6年経ったクロスの張替は全額大家負担ってのと同じね。

しかし、今は佐川が国税庁長官だから
「ゴミ出てきたから１円」「これで適切」「記録は破棄した」
これで通るだろｗ

税務上の簿価で売却するのは問題ないはず。
ただそれが1円の場合はどうか分からない。さすがにまずいような気がする。

利益供与

公営住宅家賃滞納２１万世帯　総額５００億円
http://www.sankei.com/smp/life/news/180123/lif1801230032-s1.html

周辺相場との差額は贈与扱いになる
贈与税の対象だから、やり方次第だな

皆さま色々指摘ありがとうございます。
やっぱり1円はマズイですよね。因みに節税の方法は不動産所有法人を作っての節税です。

そうなると簿価がある程度残っている時点での売却ですね。ローン残年数と減価償却残年数が同じなので、市場価格、簿価、ローン残高と相談して移転時期考えます。

平成初期のアパートで、そろそろ減価償却終わる物件所有の方多いと思いますが、税金対策は皆さんどうされますか。

償却が終わった物件の所有者間で交換する

減価償却が終わっても、固定資産税は課税させる。
不動産の価値が０という評価でない。
１０００万円の市場価値ある不動産を１円で売却すれば、贈与税４０％として
約４００万円ぐらいの税金を払う事になる。

よく市場価格の7割か８割ぐらいの売却価格なら税務署は文句言わないと言われてる。
それよりも安ければ、贈与と見なされ税金がかかる。
市場価格が分からなければ、固定資産税の評価額ぐらい売却すれば問題ないと思う。

俺は法人へ資金を貸し付けて、法人が俺個人から不動産を購入する形にした。
例えば１０００万を法人に貸し付け、それで法人が購入して俺に１０００万払う。
差し引き０のように見えるが、色々経費がかかる。
不動産取得税、不動産登記費用などでも４００万はかからなと思うので
１円売却の方が損と思う。

自分の住所そこに移して２年後くらいに３０００万控除使って売却でもしないと法人化するメリットってなさそうだな
結局贈与税か譲渡所得税はかかるし、法人になってからまた減価償却復活するけど、取得税だの登録免許税はかかるしな
それも課税逃れとか言われたら何やっても駄目だわ。ずっとホールドしてるのが一番良さそう。

大損する人続出中！マンション投資と優雅な「大家ライフ」の落とし穴

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/50164

絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52487

水道管が凍りませんように！

祈るより断熱材を巻いた方がいいと思うよ

高齢者の賃貸ワンルームなんな訳ありしかいないよ
叫んだり徘徊したり幻覚見えたりキモいのしかいない

店子に死亡保険つけられれば高齢者の入居もウェルカムなんだけどな

知り合いの高齢者を入れてるけど、静かに暮らしてくれるし、文句も言わないから、ありがたいよ。
だたやっぱり何かあった時のために保証金みたいのは多めほしいのにないから、毎月家賃と別に積み立ての両方直接取りに行ってるよ。
金ない人って、そもそも計画性がないんだよね。
あとは突然死や病死も暗黙の了解な感じ。

俺は高齢者には貸さないわ
事故物件にされたくないし
なら空室の方がいい

普通はそうだよね。
うちは下町木造のボロアパートだし、空室になると知り合いの建設業社何社かお付き合いあるから、短期間でも出稼ぎの人や外国人労働者に貸せるからだよ。
都内のRCマンションのキレイな方は家賃も安くはないし、高齢者や属性低い人は入れないし入らないよ。
地域性と建物で考えてるよ。

高齢者は住宅ローン組めないから、ずっと賃貸に住み続けるしかないので、一度入ればまず出て行かない。
築古大家にとっては有難い存在ではないでしょうか。

同意。単身者のところは入れ替え多すぎて結局大損してるわ
AD割増でゼロゼロやっても更新まで行くやつなんて２割くらいしかいない。

たまに色んな仲介会社の看板が片っ端から付けられてるマンションあるよな。10個以上並んでんの。そんなに入居者入らないんかと心配になる。

それともAD高くて奪い合いみたいになってんのかもね

「昔から利用していたのに！」　学園所有の私道を閉鎖したところ近隣住民から苦情が殺到、訴訟へ [487816701]
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1517154898/

松原タニシの「事故物件住んでます日記」第2回
事故物件に5軒住んだ芸人・松原タニシが語る！ 過去最高にヤバかった大阪・ミナミの黒塗り殺人マンションでの出来事
http://tocana.jp/2018/01/post_15747_entry.html

WBSのシェアハウス投資わろえんな。
まあ買う方も甘いちゃ甘いんだけど。サラリーマンが2億とか借りるか

昨日のサンデーステーション。闇民泊の特集

中国人が闇民泊用の家を買い占めてるらしい

だろうなあ。
マンションじゃ出来ないからそうするに決まってるわ
中国人向け白タクも蔓延ってるし闇民泊なんていくらでも増えると思うわ
ヤマダの日替わり特価品とかスマホ乞食と一緒で今や在日中国人が中国人に対して商売する時代だもんね。

京都あたりだと黙って掘削してしまっちゃうとか出来ないんだろうな

建設ラッシュで沸く京都、その影で遺跡調査員の人手不足が深刻…開始まで４カ月待ちの異常事態
http://www.sankei.com/smp/west/news/180129/wst1801290004-s1.html

おまいらもっと買わないと中国人に乗っ取られるぞ～

今から思えば、2年前はまだ割安だったよな～
オリンピック始まった頃には思ってるだろう
2018年までに買っとけば…てね

まだまだ上がる

これだけ騒がれたらスルガに行政指導入るんじゃないか
アパートローンがさらに縮小しそうだ

貧乏人が騙されて金取られるのには同情するけど
資産家や高属性が自己責任で失敗するのはメシウマだよな
節税や老後の備えとか調子こいてんじゃねー　と言いたいｗ

五輪後の選手村４０００戸分譲“瞬間蒸発”の可能性も
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20180124/biz/00m/010/015000c

仮想通貨で200万を1億5千万にした30歳が記事になってたが
税金で半分持ってかれても地方なら借金無しで木造アパート建てられそう
まあ、移転の予定がない国公立大学のそばとか投資先は限られそうだけど

総務省は２９日、住民基本台帳に基づく２０１７年の人口移動報告を発表した。

東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）は、転入者が転出者を上回る「転入超過」が１１万９７７９人と２２年連続で転入超過となった。
３大都市圏の名古屋圏（愛知、岐阜、三重）と大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）はいずれも５年連続の転出超過となり、東京一極集中がより鮮明となった。

ここにきて3末退去が立て続けに出てきた
ヤバいわ～、客付担当者がイマイチなので4月時点での状態が悲惨なものになりそう
10月に共用部分の改修したのがちょっとはプラスに作用するかと思ってたけど、甘かったなぁ～

単身向けは利回り良いけど入居期間が短すぎるね
ファミリーで入ってる所は全然出てかないから楽で仕方がない。

利回り考えると1K、1Rになっちゃうよね
自分は大学か近くに複数あるところだけど、3月末に開くと中々厳しい

基本下手に出てる。
不動産会社も店子も神のように扱う。
でも、まともな客付けしてくれなかったり、管理が雑だったり、リフォームや原状回復で過度な中引きしていると感じたら容赦なく切る。

高齢者は拒否るに限る

刑務所を老人ホーム代わりに使う爺婆が急増　裁判所も執行猶予判決で対抗中 [324074638]
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1517225457/

大家とマネーゲームしないと決まりが悪いようなら事業としては失敗
お客さんの方から選ばれる物件にしていかないと

リーマンショックのとき工業団地周辺のアパートが叩き売りされてたけど
アベノミクスが始まってから新しく大企業も進出して満室御礼
工業団地の中でも成功した部類で賃貸は新築しても追いつかないレベル
人口も増えて町から市に昇格するし
あの時買っておけば・・・と妄想
(あの時買っておけば・・・とか仮想通貨みたい)