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不動産

【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6

更新日:

1: 記憶たどり。 ★ 2019/05/24(金) 12:37:41.16 ID:Z0oLBWHL9
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。


前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

引用元: ・【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6

48: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 13:23:19.43 ID:tmEas6990
>>1
よーこんなフェイクだせんな

83: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 14:02:02.76 ID:QER02kWA0
>>1
日本人のほとんどは都内のタワマン買えないからな
こういうタワマンの悪口記事のが伸びるんだか
実際に住んでるのは成功者や富裕層が多いからな
賃貸でも分譲でも

371: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 17:18:51.35 ID:rB6tizNQ0
>>83
六本木ヒルズ横のタワマンとか成功者のステータスがあるタワマンなら価値は下がらん気がするが、
ステータスが何も無いようなタワマンなら後々地獄を見るだろう。

374: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 17:22:03.04 ID:QER02kWA0
>>371
川口のエルザタワーもできた時は
そんな事を言われたが
今でも価値を維持してるなw

377: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 17:25:11.14 ID:0qjuj7FS0
>>371
都心駅近マンションは値上がりしているよ

113: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 14:39:01.22 ID:Uv6fBqYj0
>>1
東京都内、駅徒歩3分の3LDK
低層マンションに住んでるが、

部屋の玄関を出て駅ホームまで、
本当に4分以内に行ける。

タワーマンションはマンションから出るまで、
10分以上かかる
エレベーター渋滞でw

駅前の意味無い。

285: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 16:25:21.73 ID:0qjuj7FS0
>>266
郊外戸建ての方が空き家になっている
世田谷でも

293: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 16:27:10.79 ID:df5/5Cm90
>>285
固定資産税とかいくらだろ

378: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 17:25:15.14 ID:h7RHBsBe0
>>1
タワマン、生活カツカツの長期ローン組んで住んでるアホはいないよな?

424: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 18:25:40.53 ID:X0blQytR0
>>1
でも一戸建ても売るの時間かかるしリフォームしないといけないんやで
ぶっちゃけお金ないならマンション買ったりしなきゃいいとおもうんや

478: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 21:00:19.54 ID:AW0AyxUh0
>>1
ゴーストタウン化確実と言われているタワマン群が近くにある。

3: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:39:04.51 ID:30ROfB730
【ビジネス】首都圏のタワーマンションがパタリと売れなくなった…一時、契約率3割の記録的低水準 補と2
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558667076/

5: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:39:53.47 ID:bMpjcWsQ0
うるせえよ
タワマン高層階から見下ろしてやっからな!

6: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:40:29.84 ID:Vkv70c4k0
低層階高級マンションが正義

9: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:43:29.05 ID:M0PuAjUl0
まあ心配しなくても自由経済の元では「時限爆弾込みの値段」になってくるよ
まだ高いと感じるならタワマンに価値を認める人がそれだけ多いってことだ

11: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:44:09.94 ID:xeYRD8pV0
今の価格が高すぎるってことだろ

12: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:44:48.19 ID:aG6ER5T80
背伸びして買った人はきついわな

13: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:45:46.94 ID:72Fe5NuS0
大阪ってところは全く…┐(´~`)┌

15: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:46:13.89 ID:+svQIq500
こういうのも どっかの銀行がからんでるのか?

16: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:46:52.64 ID:bMpjcWsQ0
そもそも東アジア以外ではタワーマンションなんて人気がない

18: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:48:31.51 ID:PMYC94MN0
地方出身者の人々は本当に好きだよね。
東京生まれは金があっても買わないイメージ。

499: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 23:17:25.59 ID:Nbwd7PSC0
>>18
東京育ちなら小学校の社会で関東大地震や東京大空襲を習うからね
被服廠跡や埋立地やゼロメートル地帯へ社会見学に行くくらいだし
あの辺の下町はヤバイって多くの人が分かってる
元からの江戸っ子はしょうがないけどさ

20: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:49:25.96 ID:kujkvFSO0
30~50年も経つと、ボロクズ3文。やっかい物。
そんなのに手を出さなかったおれは、勝ち組かもしれない。
(カネも無かったけれどさ)

28: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:53:44.04 ID:UvvkJzVE0
>>20
>30~50年も経つと・・やっかい物。

住民の意見が折り合わなくて、身動きが取れない。
超大地震でも起これば、フン切りがつくのだろうが。

33: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:58:06.78 ID:M0PuAjUl0
>>20
もちろんそういう考え方(自分への慰め方)もある
タワマン派はその30年の安全やお前らを見下ろす見晴らしの風景にお金を払ってるわけで

22: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:50:32.49 ID:XTyFanqU0
散々タワマンPRしといて
売れたら中古で転売させて
儲けるのは不動産屋

23: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:51:36.15 ID:rPgz+ALS0
マンションとは20年が過ぎたあたりで
誰が最後に修繕費と管理義務と固定資産税を払うかのババ抜きを競うゲームである
当然ながら、もちろん一番初めに作って誰かに売った奴が一番勝ちである

24: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:51:39.71 ID:yNQ4ctBF0
本当の恐怖はマンション管理士の資格存続なんだけどね。
宅建と管業で十分で、マン管は勉強してとっても使い道ない。

29: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:54:35.25 ID:oqhOGSX20
修繕ができない、取り壊せないで、将来は廃墟になるね。

30: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 12:54:46.20 ID:n6pAKI5b0
やっぱり戸建だな、、、

230: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 16:08:04.75 ID:L3gFfbyX0
>>30
戸建も修繕は必要

235: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 16:10:35.60 ID:kQcE7A0o0
>>230
修繕の判断と投入費用を自分自身で決めることが出来るのが戸建て。
他人の価値観に引きずられて金を出す必要も無い。

戸建てもマンションも高い金を出すのだから、
自身で決められる戸建てのほうが遥かにいいよ。

36: 名無しさん@1周年 2019/05/24(金) 13:02:50.74 ID:ERQ5CfBx0
ジジイババアになったらアパートみたいなのでじゅうぶんだろ。もし80~90代まで生きたら、どうやって生活維持するんだよ。

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