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不動産

【社会】恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化・空室化・スラム化の波

更新日:

1: ボラえもん ★ 2021/04/13(火) 18:47:56.51 ID:YqxTPwTw9
高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。
大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション 次に来る空き家問題』(日本経済新聞出版社)より一部を抜粋・編集し、老朽マンションの現状を解説していきます。

■老いていくマンションの現状
ここでは、マンションストック※の現状についてみておこう。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもあったが、
現在は8万~10万戸程度にまで減った。分譲マンションのストックは全国で665.5万戸(令和元年末時点)に達する。

※中古や新築でも在庫で売りに出されているマンションのこと

マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.33(2015年国税調査)をもとに算出すると1551万人に達する。
665.5万戸のうち1981年6月以前に建設された旧耐震マンションは104万戸(全体の16%)、1971年4月以前に建築された旧・旧耐震のマンションが18万戸となっている。

ちなみに、旧耐震基準とは、1968年に発生した十勝沖地震の被害発生を踏まえ、1971年の改正により、鉄筋コンクリート造の帯筋の基準を強化したものである。
中地震(震度5程度)に耐え得る基準となっているが、大地震(震度6強~7程度)へは対応していない。

新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震の被害発生を踏まえて1981年に策定されたもので、
中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことの確認を追加したものである。

都市部においては特にマンション住まいの人は多い。
マンションが最初に登場したのは1950年代半ばで、これ以来、共同住宅を区分所有して持つという形式が普及していった。

しかし、今後マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、2024年には140万戸(2014年の3.2倍)、2034年には277万戸に達する。
この後についても増加の勢いは止まらない。

一方、東京都について見ると、2013年末のマンションストック165万戸のうち、旧耐震は36万戸(全体の22%)、旧・旧耐震の割合は7万戸(全体の4%)となっている。
東京都では、旧耐震、旧・旧耐震の割合が全国よりやや高くなっている。
旧耐震のマンションが多く分布しているのは、区部では城西・城南地区、市町村部では多摩ニュータウンなど大規模団地を抱える多摩市や
、八王子市、町田市が多くなっている。旧・旧耐震については、町田市や東久留米市が高い比率となっている。

今後のストック老朽化については、築40年超のマンションは、2023年には12.6万戸(2013年の3.4倍)に達する。
東京都では全国よりも老朽化のペースが速い。全国と同様、この後の増加の勢いも止まらない。

マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいく。いわゆるマンションが直面する2つの老いである。
国土交通省「分譲マンションの現状と課題」(2013年)によれば、マンションで住んでいる人が60歳以上のみの割合は、
1970年以前の建築では、52%、1971~1980年の建築では48%に達する。
また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代の割合は8%にすぎなかったが、2013年度には50%に達している。

マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、
いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられない。

■古い物件で進む「空室化」「賃貸化」…スラム化の危険
マンションはまた、時間の経過とともに、空室化、賃貸化が進んでいく。総務省「住宅・土地統計調査」(2018年)によれば、
マンションの空室率は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20%超が23.8%に達する。
一方、国土交通省「マンション総合調査」によれば、マンションの空室率は全体では2.4%に過ぎないが、
1974年以前完成のマンションでは空室戸数が10%超の物件が増え、1969年以前になると空室戸数が15%超の物件が増えていく。

いずれの統計でも、築40年を超えると、マンションの空室率が高まっていくことがわかる。
今後、築40年超のマンションが増えていくことを指摘したが、これらのマンションは、その時には空室率も高くなっていることになる。

(以下略、全文はソースにて)
https://news.yahoo.co.jp/articles/c3ea0fb2e653d9c30d68f19145d7ca8d4a086022?page=2

引用元: ・【社会】恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化・空室化・スラム化の波 [ボラえもん★]

27: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:04:46.58 ID:GfVWxOK40
>>1
空間を買ってはいけない

102: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:35:44.22 ID:ZuzDQiLr0
>>27

そうだな

価値が有るのは土地であってマンションではない

45: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:12:56.08 ID:sxxo8sUE0
>>1
築40くらいどうってことないけどな
俺は築60の団地住まいだけど快適なもんだよ

46: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:15:27.33 ID:h8maB7NX0
>>45
築60年の団地ってほぼ最初期の文化遺産クラスだなw
まあ地震来たら死ぬけど

49: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:17:17.82 ID:sxxo8sUE0
>>46
3年前に大阪北部地震の直撃喰らったけど、壁に微妙なヒビが入ったくらいで無事そのものよw

62: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:23:56.59 ID:maoPKALw0
>>49
逆に古すぎるRC建築は構造計算もへったくれもないから、当たり外れあるのかな

148: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:53:23.38 ID:XKCzuyJx0
>>46
築60年頃だとコンクリのカブリがかなり厚いって聞いたぞ
そのせいでバブル期のシャブコン糞マンションよりはるかに丈夫らしい

断熱ないし音は響くしで住みにくそうだけど

577: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/14(水) 06:38:15.61 ID:XXOHLxOZ0
>>46
昔のは案外丈夫

48: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:16:30.90 ID:aTIzZmGa0
>>45
築40でヤバいって言ったら30代でローン組んで買った人は老後出ていかないといけないことになるわな

69: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:28:33.31 ID:EOrm5I8r0
>>1
問題ないだろ?
老人がくたばったら、不動産屋か投資家が立て替えるか
更地にして売ればいいだけなんだからさ
解体費用位出す余裕ある位稼いだろ!

82: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:30:15.35 ID:bXgOv3RS0
>>69
死んだ老人の相続権者全員の了解が必要になるw。
事務経費だけででボーダイwww。

141: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:51:50.84 ID:Prvnz5In0
>>1
対抗するにはマンション規約を改定して
共益費や修繕積立金を規定数滞納したら強制退去
又貸し禁止措置
この二点を抑えるだけでかなり効果はある
厄介なのがリバースモーゲージあたりは法的に規制が難しい

151: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:55:11.67 ID:bXgOv3RS0
>>141
管理費長期滞納すると裁判起こされて所有権が無くなるらスイ。

161: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:58:16.58 ID:jnpLVfP30
>>151
そんなデタラメ、どこで仕入れた?

167: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 20:01:02.29 ID:bXgOv3RS0
>>161
管理組合の債権になるから、所有者から連絡なしだと差し押さえるだろ。

189: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 20:06:47.39 ID:vrhzTaef0
>>167
単なる債権では差押えはできない。裁判起こして債務名義を取る
必要があるし、所有者を追い出すには差し押さえるだけでなく、
競売手続きまで持っていく必要がある。

カネも手間もかかるけど、管理組合が機能していなきゃそういう
手続きをする主体もいない。

153: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:57:15.66 ID:w7BUnR/00
>>141
管理費や積立金を滞納しても、区分所有者の所有権を無視して
退去させる権限なんか管理組合は持てないよ。

また、特定の区分所有者にだけ転貸を禁止するようなことも無理。

165: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 19:59:25.80 ID:bXgOv3RS0
>>153
長期滞納すると管理組合が訴訟おこして所有権を差し押さえるらスイ。

182: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 20:04:42.04 ID:vrhzTaef0
>>165
理屈としては管理組合が物件を差し押さえることは可能だけど、
裁判手続きに費用と時間がかかるし、差し押さえただけでは
区分所有者を追い出すことはできないし、実際はよっぽど悪質な
滞納じゃないと、手間とカネをかけて法手続きを取ることは
ないんじゃないかな。

164: (,,゚д゚)さん 頭スカスカ 2021/04/13(火) 19:59:18.13 ID:LblrJ7if0
>>1
こうして住民のいなくなった高層住宅に、いつしか草や樹木が茂り
ヒトの代わりにトリや動物が住み、自然に還っていくと考えられています

198: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 20:08:36.28 ID:L5pV1bgM0
マンションも持ち家も立地がすべてだからな
それを理解できない馬鹿が>>1みたいになる

488: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/14(水) 01:16:44.30 ID:MuIubr8d0
>>1
鉄筋コンクリートのビルやマンションは築50年を限界の目安にと建築関係の友人に言われていたし、一階平屋建の物件が良いということかな?

703: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/14(水) 14:36:08.17 ID:r1JJJHQq0
>>1
マンションより一軒家の方が悲惨だろ
マンションはリフォームで住めるようになるが
日本のオンボロ一軒家は一度解体して再建築しないと住めない

870: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/14(水) 20:50:08.15 ID:r7O7+F9u0
>>1
うちも築40年目
他人事じゃないな

6: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 18:49:53.73 ID:6AIIklQn0
気づいたら中国人だらけに

8: ニューノーマルの名無しさん 2021/04/13(火) 18:52:46.29 ID:2zpYd7gJ0
日本は地震か全て
欧米なんか百年以上前のマンションもゴロゴロあるのに





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